Bauabnahme – Generalunternehmer

 

Entscheidet sich jemand dazu, ein Haus zu bauen, vertraut er /sie bei der Projektleitung oftmals auf einen Generalunternehmer. Das bedeutet man sucht sich einen Baumeister als Generalunternehmer und beauftragt ihn mit der Planung und Errichtung des Traumhauses, oftmals komplett inklusive Innenausstattung. Dazu bedient sich der Generalunternehmer mehrerer von ihm beauftragter Firmen (Subunternehmer), die im Sinne einer Arbeitsteilung an dem Projekt mitarbeiten und einzelne Gewerke ausführen. Der Generalunternehmer ist die zentrale Ansprechperson sowohl für den Auftraggeber (dem er verantwortlich ist), als auch zu allen Subunternehmern, deren Leistungen er abruft. Doch genau dabei kommt es immer wieder zu Problemen und Streitigkeiten bei Gewährleistungs- und Haftungsfragen. Deshalb sollten auch alle Beteiligten großes Interesse daran haben, dass jedes einzelne Gewerk kontrolliert und dies auch dokumentiert wird. Man spricht hier von einer Abnahme.


Was bringt eine Bauabnahme
Auf Baustellen kommt es immer wieder mal zu kleinen Fehlern und Baumängeln, meistens natürlich ungewollt. Ein solcher Fehler kann z.B. sein, das irgendwo am Haus versehentlich eine Schraube in die Isolierung gedreht wurde. Das hört sich im ersten Moment nicht so schlimm an, kann aber durchaus zu weiteren Problemen, wie Wassereintritt und in weiterer Folge Schimmelbildung führen. Bedenkt man nun, dass es auf einer Bausteller aufgrund der Komplexität schnell zu mehreren Baumängeln kommen kann, deren Auswirkungen oft erst nach mehreren Jahren sichtbar werden, wird klar, warum eine detaillierte Bauabnahme wichtig ist, um späteren Ärger zu vermeiden.


Durch eine detaillierte Bauabnahme, oder auch mehrere Zwischenabnahmen für jedes Gewerk werden Baumängel ersichtlich und können behoben werden, bevor sie weiteren Schaden anrichten. Kommt es später doch zu Mängeln, kann im Nachhinein zu jedem Zeitpunkt geklärt werden, wo der Fehler liegt und wer dafür verantwortlich ist.


Eine Abnahme bringt also Sicherheit und hilft, unnötige Kosten durch die nachträgliche Beseitigung von Baumängeln und schlimmstenfalls Folgeschäden zu verhindern. Doch was sind bei Abnahmen die kritischen Punkte, die es zu prüfen gilt?


Die Bauabnahme im Detail
Bei einer Bauabnahme gilt es viele Punkte zu beachten und zu kontrollieren. Grundsätzlich sollten Bauherr und und beauftragte Baufirma diese gemeinsam durchführen. Ein Generalunternehmer wiederum wird schon vorab mit Subunternehmern Abnahmen einzelner Gewerke durchführen. Es kann als privater Auftraggeber außerdem ratsam sein, eine erfahrene, dritte Person hinzuzuziehen. Natürlich kann und sollte zusätzlich auch während des Bauprozesses kontrolliert und dokumentiert werden, das ersetzt aber keine ordneltiche Bauabnahme. Wichtige Werkzeuge zur korrekten Bauabnahme sind:

  • Zollstock
  • Wasserwaage
  • Taschenlampe
  • Spannungsprüfer
  • Baupläne
  • Bauzeichnungen
  • Bauleistungsbeschreibung
  • Protokolle der Teilabnahmen


Geprüft wird meist anhand detaillierter Checklisten, außerdem sollten unterstützend Fotos in den einzelnen Bauphasen gemacht werden, um den Baufortschritt kontinuierlich zu protokollieren. Dies hilft, Mängel noch während der Bauphase schnell zu beheben oder Fehler zumindest im Nachhinein identifizieren und zuordnen zu können.


Eine einzige große Bauabnahme zu machen ist naturgemäß sehr aufwendig und nicht die einzige Methode, ein Haus zu überprüfen. Noch besser ist es, schon laufend zu kontrollieren

und dies zu protokollieren, sprich Teilabnahmen zu machen.


Der Mehraufwand für zahlreiche Teilabnahmen ist in Relation zu den dadurch evtl. vermiedenen Schäden zu sehen: Wenn nur ein einziger Mangel mit teurem Folgeschaden frühzeitig entdeckt und behoben wurde, hat sich der Mehraufwand auf jeden Fall ausgezahlt.

 

Welche Teilabnahmen machen Sinn?
Wenn Teilnabnahmen durchgeführt worden sind, sollte bis zur endgültigen Bauabnahme bereits alles einmal geprüft worden sein, so das am Ende nur noch einmal alles durchgegangen werden muss. Diese Abnahme kann sinnvollerweise in Teilbereiche aufgeteilt werden. Dann werden diese Teilbereiche also jeweils nach baulicher Fertigstellung einzeln kontrolliert, sowie nochmals bei Abnahme des Gesamtprojektes. Zu jedem Zeitpunkt kann es ratsam sein, laufend ein Fotos aus allen Teilabschnitten anzufertigen.


Im Außenbereich
Ein Haus schütz vor äußeren Umwelteinflüssen und soll Vertrauen schaffen, immerhin wird darin für lange Zeit gelebt und/oder gearbeitet. weshalb Deshalb gibt es schon im Außenbereich eines Gebäudes verschiedenste Dinge zu prüfen. Manche davon sind etwas aufwändiger zu prüfen, dafür umso wichtiger.

  • Außenmauern – Putz, Verkleidung, Anstrich
  • Sockel - Isolierung am Erdreich
  • Dach - Rinne, Fallrohre, Eindeckung
  • Funktionsprüfung - Außenanschlüsse (Wasser; Elektro)
  • Außenbeleuchtung
  • Verlegung der Boden & Terrassenplatten
  • Garage / Carport / Stellplätze
  • Umzäunung – Ausführung kontrollieren
  • Gartenfläche & Grünanlage


Im Innenbereich
Das Innere des Gebäudes ist zumeist der Teil, den man am häufigsten im Blick hat- immerhin hält man sich darin auf. Daher sollte hier besonders genau darauf geachtet werden, dass auch die kleinen Dinge genau so umgesetzt wurden, wie im Auftrag beschrieben. Im Folgenden werden alle Hauptkategorien genannt, die kontrolliert werden müssen. Zu jeder Kategorie werden nur einige beispielhafte Prüfpunkte genannt:


Türen (alle Innen- und Außentüren):

  • Schlüssel (Anzahl) - Türoberflächen - Beschläge
  • Schließprüfung

Fenster:

  • Scheiben – Beschläge und Einstellung –
  • Funktionsprüfung (Öffnen, Schließen, Kippen) -
  • Fugen zum Mauerwerk (dicht?) -
  • Rollläden

Fußboden:

  • Holz-, oder Laminatböden, Fliesen und Trennschienensauber verlegt,
    laut Baubeschreibung und ohne Beschädigung?
  • Trennschienen

Heizungsanlage:

  • Isolierung – Funktionsprüfung – Leitungen entlüftet?

Bäder und WC :

  • Waschbecken, Wanne / Dusche, Toilette laut Baubeschreibung?
    Funktionsprüfung (Armaturen, Wasserzähler)

Elektroinstallation:

  • Schalter, Steckdosen, Brennstellen, Telefon- und kabelbuchsen – lt. Beschreibung? Funktionsprüfung!

Küche:

  • Alle Einbaugeräte, Abzug, Spüle, Warm- und Kaltwasser (Funktionsprüfung) - Oberflächen und Griffe ohne Beschädigung?

Zählerstände:

  • Zähler für Gas, Wasser, Strom

 


Diese Aufzählung ist nur beispielhaft und hat daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine vollständige Prüfung kann von Bauobjekt zu Bauobjekt unterschiedlich sein.


Allgemein gilt sowohl für Bauherren, als auch Generalunternehmer: Kaum ein Haus entsteht gänzlich ohne Fehler oder Mängel. Vielmehr geht es darum, diese frühzeitig zu erkennen und noch in der Bauphase zu beheben. Daher gilt auch hier: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.

 

Am Ende kommt das Abnahmeprotokoll
Am Ende der Bautätigkeit gibt es eine offizielle Übergabe des Gebäudes an den Bauherren – die Bauabnahme. Bei dieser Bauabnahme wird ein endgültiges Dokument erstellt, das Bauabnahmeprotokoll. Darin sollte alles zur Absicherung der Beteiligten nötige festgehalten werden. Darunter fallen jedenfalls:

  • Datum und Teilnehmer bei der Bauabnahme
  • Festgestellte Mängel und Fristsetzung zur Mängelbeseitigung (Mängel genau beschreiben)
  • abgelesene Zählerstände für Gas, Wasser und Strom
  • Übergabe aller Dokumente und Protokolle wie Energieausweis, Schallschutz, Blower Door Test, …
  • Übergabe aller vorhandenen Schlüssel


Zu diesem Zeitpunkt wird erkenntlich, wie hilfreich Zwischenabnahmen sind, da direkt vor Ort mit allen verantwortlichen Personen die festgestellten Mängel erörtert werden können. Außerdem können Mängeldokumentationen in Form einer Liste an das Abnahmeprotokoll angefügt und dabei die Verantwortung des Generalunternehmers klar abgesteckt werden.


Bauabnahmen mit Testify
Testify, die mobile App für Prüfvorgänge aller Art, erleichtert auch am Bau die Durchführung der Abnahmen und Erstellung der Prüfprotokolle, indem Checklisten nicht mehr auf Papier, sondern bequem auf mobilen Geräten wie Smartphone oder Tablet durchgeführt werden. Fotos oder z.B. auch PDF-Dokumente können bequem direkt in der App hinzugefügt werden. Festgestellte Mängel können einfach dokumentiert und in Echtzeit einem Verantwortlichen zugewiesen werden.


Teilabnahmen können zu einem Bauabnahmeprotokoll zusammengefügt und digital übergeben werden (selbstverständlich können die Protokolle aber auch weiterhin gespeichert und ausgedruckt werden).
In der integrierten Reportingfunktion sind alle Mängel und ihr aktueller Status übersichtlich dargestellt. Somit ist auch der Status des gesamten Bauvorhabens jederzeit abbildbar. Die Mängel können direkt aus der App heraus den zuständigen Mitarbeitern oder Dienstleistern zugewiesen werden. Sind diese dann behoben, wird dies ebenso direkt in Testify erfasst. So weiß man jederzeit, welche Mängel es gibt und wie viele davon noch zu beheben sind bzw. wie viele bereits behoben wurden. Die gesammelten Daten können natürlich auch dazu herangezogen werden, Mängel nach Gewerken auszuwerten oder die Qualität von Subdienstleistern auszuwerten.

 

Fazit:
Ein Gebäude zu errichten ist ein kompexes Unterfangen. Dies auch noch gänzlich ohne Fehler zu erledigen, ist in der Praxis nicht realistisch. Damit die Bauherren dennoch am Ende ein mängelfreies Haus übergeben bekommen, und der Generalunternehmer, aber auch seine Dienstleister abgesichert sind, empfehlen sich detaillierte Kontrollen und Protokollierung am Ende, aber auch schon während der Bauphase.
Nur durch die Überprüfung aller erbrachten Leistungen kann sichergestellt werden, dass ein ein ordentlich ausgeführtes Bauwerk übergeben wird.
Die Grundlage dafür bilden Abnahme-Protokolle.. Diese können mit Testify bequem ohne Mehraufwand, aber mit Mehrwert für Kunden und Bauunternehmer erstellt werden. Qualitätskontrolle leicht gemacht– digital, mobil und simpel mit Testify.

 

Weiterführende Quellen:
http://www.saschaehlers.de/images/Hausabnahme-richtig-durchfuehren.pdf
http://www.hausbau-onlinehilfe.de/bauphase/bauabnahme-ist-zu-beachten/
http://www.bau.net/checklisten/